Voorkom ondermijning door een huurcheck van je huurder
avaq.eu > Voorkom ondermijning door een huurcheck van je huurder
Voorkom ondermijning door een huurcheck van je huurder
Laat je huurder geen blok aan je been worden met een huurcheck
Je verhuurt al enige tijd onroerend goed aan particulieren of bedrijven. Het grootste deel van je huurders levert je geen zorgen op. De huur wordt altijd keurig op tijd betaald en je relatie met de huurder is goed. Maar, een huurder die vanuit een woning of een bedrijfspand dat jij aan hem verhuurd hebt, criminele activiteiten ontwikkelt, zou wel eens een blok aan je been kunnen worden. Bedreiging, intimidatie, afpersing: niets is criminelen te gek als het erom gaat jou onder controle te houden en te voorkomen dat je het huurcontract beëindigd of melding doet bij de politie. In zo’n geval is er sprake van ondermijning. Maar wat is ondermijning precies en hoe kan AVAQ jou helpen om ondermijning tegen te gaan?
“Als u bij de buurman anijs ruikt, dan zit hij of aan de Pernod of hij heeft een XTC-lab”
Jean Paul Gebben, burgemeester van Dronten (Omroep Flevoland, 2021)
Wat is ondermijning?
Onder ondermijning verstaan we het door criminelen gebruiken van legale bedrijven en diensten voor illegale activiteiten. Het effect van dit soort zaken is dat de bovenwereld en onderwereld met elkaar verweven raken. Dit ondermijnt de rechtsstaat en bedreigt de samenleving. Hierbij kun je denken aan het verhuren van panden die vervolgens gebruikt worden voor drugshandel, een wapenopslag of opslag voor gestolen goederen.
We komen ondermijning telkens vaker tegen in het nieuws, zoals onderstaande quote. Hier wil jij als verhuurder natuurlijk niks mee te maken hebben. Je wilt niet dat jouw panden gebruikt worden door de onderwereld. Dit voorkom je met een huurcheck.
De verhuurder besluit een paar weken later om er een kijkje te nemen. Hij ziet dat de ramen zijn afgeplakt en ontdekt een hennepkwekerij. Ook ziet hij dat er illegaal stroom wordt afgetapt. Hij ruimt de hennepplanten zelf op en gooit ze weg.
“Enkele dagen nadat hij de woning had geruimd, werd hij bedreigd. Dat breekt hem op”, aldus de advocaat.
(OmroepBrabant, 2023)
Een betrouwbare huurder
Hoe voorkom je dat je als verhuurder het slachtoffer wordt van een onbetrouwbare huurder? Dat doe je door vooraf je potentiële huurder te laten screenen. Bij AVAQ bieden wij hiervoor de huurcheck aan via onze portal. Onze experts brengen hiermee in beeld met wie je zaken gaat doen. Zo verklein je de kans op ondermijnende activiteiten en voorkom je de negatieve gevolgen daarvan. Zoals intimidatie, afpersing of geweld. Op deze manier houd jij, als verhuurder, de touwtjes in handen over jouw onroerend goed en verminder je het risico op materiële en imagoschade. Doordat je huurder is gescreend en je ook inzicht hebt gekregen in de financiële situatie verklein je bovendien de kans op wanbetaling.
Om huurders op een passende manier te screenen heeft AVAQ drie verschillende screeningsniveaus voorgedefinieerd (maatwerk is altijd mogelijk). Welke je ook kiest: in alle gevallen staat bij ons de persoonlijke betrokkenheid en menselijke maat centraal. We willen vooraf goed op de hoogte zijn van het dossier, zodat we weten wat voor jou relevant is. Zo weten we ook welke informatie we op moeten vragen of op moeten zoeken. Verzamelde gegevens worden door ons persoonlijk beoordeeld, waarbij we meer doen dan alleen een geautomatiseerde toetsing. Zo heb jij meer zekerheid over de betrouwbaarheid van de resultaten van ons onderzoek.
Hieronder lees je een weergave van de verschillende screeningniveaus. De toelichting van de begrippen staat onder het kopje ‘Screeningsinstrumenten’.
Onderstaande pakketten zijn exclusief btw en additionele diensten.
Particuliere huurder beperkt
Minimale screening om risico’s ten aanzien van een (potentiële) particuliere huurder te minimaliseren.
Een verificatie van een identiteitsbewijs (paspoort, ID-kaart, rijbewijs, verblijfsvergunning) vindt plaats. Hierbij worden echtheidskenmerken en geldigheid beoordeeld en wordt aan de hand van het documentnummer nagegaan of het als geldig staat geregistreerd. Bij niet Nederlandse identiteitsbewijzen kan de wijze van verificatie afwijken.
IBAN-naam
Wij controleren of de naam van het IBAN-nummer overeenkomt met de naam van de huurder. De IBAN-Naam Check, ook wel naam-nummercontrole, is een software gemaakt door Rabobank voor bankoverschrijvingen. De software kan wanneer je een betaling wilt overmaken een ingevoerd (internationaal) bankrekeningnummer bevestigen en controleert tegelijkertijd de eigenaar van dat rekeningnummer. Zo wordt gecontroleerd of een ingevoerde IBAN correct is.
Controle NAW-gegevens
Wij verifiëren de aangeleverd NAW-gegevens door het opvragen van informatie in bepaalde systemen en te vergelijken met informatie aangeleverd bij andere onderdelen van de screening (zoals CV, registers, eventuele open bronnen, en financieel).
Open bronnenonderzoek
Bij open bronnenonderzoek wordt er informatie over de kandidaat opgezocht in digitale open bronnen door middel van OSINT-onderzoek. Avaq maakt een analyse waarin informatie staat over mogelijke risico’s en afwijkingen in relatie tot de aangeleverde informatie en de rol als huurder die de kandidaat gaat vervullen.
Financieel onderzoek
Bij het financiële onderzoek wordt er gekeken naar de financiële situatie van de kandidaat en/of onderneming. Hiervoor levert de kandidaat o.a. zelf een (NL) gewaarmerkt kredietoverzicht van Stichting BKR aan of een (BE) Overzicht Centrale voor kredieten aan particulieren, wordt een kredietwaardigheidstoets gedaan, wordt het insolventieregister geraadpleegd en eventuele andere openbare registers die relevant zijn in het kader van het financiële onderzoek (zoals: Kadaster, etc.). Dit wordt aangevuld doormiddel van andere screeningsonderdelen zoals integriteitsverklaring.
Integriteitsverklaring
In het portaal komt een verklaring beschikbaar aan de kandidaat, De kandidaat ondertekent de verklaring wanneer hij/zij akkoord gaat met de daarop benoemde punten. Dit is aanvullend op een eventuele VOG en heeft betrekking op de integriteit van de kandidaat, strafrechtelijke en financiële zaken.
Huurafspraken
Bij de huurafspraken wordt gekeken naar afspraken tussen de huurder en de verhuurder. Zo dient de kandidaat bijvoorbeeld te verklaren dat wijziging van sloten of sleutels enkel met toestemming van de verhuurder zal plaatsvinden of dat hij akkoord gaat met inspecties van de verhuurder. Ook wordt het doel vastgesteld van de kandidaat en wordt er bevestigd dat criminele activiteiten en prostitutie wordt verboden. Naast onze standaard huurafspraken is deze huurders toets ook op maat aan te passen.
Registers & Pep- en sanctielijsten
Afhankelijk van de branche kunnen waarschuwings- en/of signaleringsregisters worden geraadpleegd. Denk hierbij aan:
• Fraude Informatie Systeem Holland (FISH)
• Waarschuwingsregister Logistieke Sector (WLS)
• Waarschuwingsregister Fraude Aanpak Detailhandel (FAD)
PEP-lijst
De afkorting van een politiek prominent persoon is PEP, dit staat voor “Politically Exposed Person”. Deze personen hebben invloedrijke posities in de politiek, de overheid, het leger of in het (internationale) bedrijfsleven.
Een PEP, of persoon in de nabije omgeving van de PEP, brengt verhoogde risico’s met zich mee op het gebied van belangenverstrengelingen, corruptie en witwaspraktijken. Doormiddel van de controle wordt een kandidaat gecontroleerd op een registratie als PEP, op basis van het resultaat kijken we naar eventuele maatregelen die passend zijn.
Sanctielijst
Nationale en internationale autoriteiten publiceren namen van organisaties, groepen of personen waarvoor juridische of economische sancties gelden. Deze publicaties worden gedeeld in een officiële, openbare lijst: de sanctielijst.
De controle PEP- en sanctielijst verloopt geautomatiseerd in de screeningsportal.
Werkgeversverklaring
In de werkgeversverklaring geeft de werkgever van de kandidaat het inkomen en het dienstverband aan. De kandidaat handigt de werkgeversverklaring over door deze aan te leveren in de portal. Dit gebeurt nadat de kandidaat de werkgeversverklaring heeft laten invullen door de huidige werkgever.
Verhuurdersverklaring
In de verhuurdersverklaring wordt door de (eventuele) voorgaande of huidige verhuurder (tot twee jaar geleden) aangegeven hoe en in welke mate dit juist verloopt of verlopen is. De kandidaat levert deze verhuurderverklaring aan via de portal. Dit gebeurt nadat de kandidaat de verhuurdersverklaring heeft laten invullen door de huidige of voorgaande verhuurder.
KVK check
De kamer van koophandel-check kijkt of de informatie die aangeleverd is door de kandidaat juist is. Door de KVK-check komt de feitelijke informatie over de rechtspersoon, onderneming en vestiging(en) naar voren. Je ziet naam, adres, oprichtingsdatum en in de meeste gevallen functionarissen van een bedrijf of organisatie.
UBO-check
In de UBO-registers staat wie de eigenaar is van een organisatie, of wie zeggenschap of een belang heeft. De registers helpen criminele activiteiten voorkomen en opsporen. Zoals fraude, witwassen en terrorismefinanciering. UBO is de afkorting voor Ultimate Beneficial Owner. Letterlijk betekent dit de uiteindelijke belanghebbende van uw zakenrelatie. De persoon binnen een bedrijf die aan de touwtjes trekt. Bedrijven die moeten voldoen aan de Wet ter voorkoming van witwassen en financiering terrorisme (Wwft) zijn verplicht om de identiteit van de UBO vast te stellen.
Additionele diensten
Onder de additionele diensten vallen Integriteitsinterviews, controle arbeidsverleden, omgevingsonderzoek, onderzoek naar (zakelijke) relaties, onderzoek belangenverstrengeling, werkgeversverklaring en overige verzoeken.
Verschillende additionele diensten zijn hieronder nader toegelicht.
Controle arbeidsverleden
Doormiddel van de controle arbeidsverleden stellen wij een overzicht beschikbaar van de werkgeschiedenis van een kandidaat door het UWV, zonder dat de kandidaat hiervoor loongegevens hoeft te verstrekken.
Het UWV ontvangt periodiek gegevens van de Belastingdienst over het arbeidsverleden en het loon. Met deze gegevens bepaalt het UWV wat de duur en hoogte van een uitkering is.
Het opvragen van het arbeidsverleden gebeurt door de kandidaat zelf, waarbij de mogelijkheid wordt gefaciliteerd om de opties ‘BSN’ en ‘loongegevens’ uit te vinken.
Integriteitsinterview
Op locatie van opdrachtgever vindt een interview plaats met kandidaat en een medewerker van Vidocq. Tijdens het interview toetst Vidocq de integriteit van de kandidaat door diverse persoonlijke vragen over het persoonlijke leven, eventuele strafbare feiten, financiële situatie etc. Aan de hand van de antwoorden en lichaamshouding wordt een inschatting van de eventuele risico’s gemaakt. In het interview is tevens ruimte voor hoor-en-wederhoor wanneer er zich bij de andere onderdelen opvallendheden hebben voorgedaan. Met deze reden vindt het interview altijd als laatste onderdeel plaats.
Omgevingsonderzoek
Bij een omgevingsonderzoek brengen wij binnen de andere onderdelen tevens de omgeving van de kandidaat in kaart, zoals familieleden en kennissen. Hiermee wordt beoordeeld of er externe factoren aanwezig zijn die een negatieve invloed kunnen uitoefenen op het integer handelen van de kandidaat. Het omgevingsonderzoek vindt plaats op de woonlocatie van de kandidaat zodat getoetst kan worden of zijn/haar omgeving overeenkomt met de reeds eerder verstrekte informatie. Tijdens het bezoek aan de woonlocatie vindt tevens het integriteitsinterview plaats.
Onderzoek belangenverstrengeling
Bij het onderzoek naar belangenverstrengeling kijkt men naar de nevenactiviteiten van de kandidaat en de mate waarin dit verenigbaar is met zijn/haar nieuw te vervullen functie. In geval van nevenactiviteiten waarbij belangenverstrengeling mogelijk het geval is wordt er getoetst of de opdrachtgever hiervan op de hoogte is gesteld door de kandidaat. Daarnaast toetsen wij of de nevenactiviteiten geen verhoogd risico brengen op het gebied van imagoschade voor de opdrachtgever.
Onderzoek naar (zakelijke) relaties
Deze vorm van onderzoek passen wij aan op de vraag van onze klant. Hierbij wordt er onderzoek gedaan naar de relaties van een persoon door middel van Open Bronnen Onderzoek of andere vormen van onderzoek, zoals observaties (indien gegrond).
Het verloop van een huurcheck
Screening huurder uitgevoerd door kundige onderzoekers
Onze huurcheck integreert de snelheid en efficiëntie van geautomatiseerde screeningsinstrumenten met de onvervangbare waarde van inzicht en expertise van ons particulier onderzoeksbureau. Een gedegen screening van huurders kan nooit alleen bestaan uit het geautomatiseerd valideren van data en het afvinken van een checklist. Het omvat een nadere beoordeling van de context en mogelijke risico’s. Een huurcheck van AVAQ kijkt verder dan cijfers en opzichzelfstaande feiten. Onze onderzoekers identificeren eventuele bijzonderheden die over het hoofd worden gezien door geautomatiseerde processen. Onze aanpak maakt onze screening mogelijk iets duurder, maar biedt een ongeëvenaard niveau van zekerheid en gemoedsrust.
